Beginnen Sie mit Ihrer steuerlichen Ansässigkeit
Die steuerliche Behandlung hängt vom Verkäufer, seiner steuerlichen Ansässigkeit und der Transaktion ab. Lassen Sie vor der Vereinbarung eines Abschlusstermins eine Berechnung anhand Ihrer eigenen Erwerbs- und Eigentumsunterlagen erstellen.
Stellen Sie Kaufurkunde, Erwerbskosten, belegte Rechnungen für Verbesserungen, Verkaufskosten und Eigentumsanteile zusammen. Der ausgewiesene Verkaufspreis zeigt weder den steuerpflichtigen Gewinn noch den Nettoerlös.
Veräußerungsgewinn und kommunale Steuer sind verschieden
Ein Immobilienverkauf kann eine Einkommensteuerpflicht auf den Gewinn auslösen. Davon getrennt betrifft die kommunale Steuer, die üblicherweise Plusvalía genannt wird, städtischen Grund und Boden. Die geltende örtliche Berechnung und eine mögliche Steuerpflicht müssen mit der Gemeinde geklärt werden.
Bitten Sie Ihren Berater, beide Steuern einschließlich möglicher Befreiungen oder Vergünstigungen zu prüfen. Gehen Sie nicht davon aus, dass das Ergebnis eines Nachbarn oder eines früheren Verkaufs auf Ihre Immobilie übertragbar ist.
Der 3-prozentige Einbehalt bei Nichtansässigen
Ist der Verkäufer nicht ansässig und hat keine Betriebsstätte, behält der Käufer grundsätzlich 3 % der vereinbarten Gegenleistung ein und führt sie mit dem Formular 211 an die spanische Steuerbehörde ab. Dies ist eine Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers und keine pauschale abschließende Verkaufssteuer.
Der Verkäufer erklärt den Gewinn und den Einbehalt in der maßgeblichen Steuererklärung; übersteigt der einbehaltene Betrag die Steuerschuld, kann eine Erstattung möglich sein. Lassen Sie sich vom Käufer die Unterlagen zum Einbehalt geben und klären Sie die Abgabefristen mit Ihrem Berater.
Ermitteln Sie den tatsächlichen Auszahlungsbetrag
Erstellen Sie vor dem Abschluss eine Abrechnung, die Steuern von Hypothekentilgung, Löschungskosten und Honoraren trennt. Kennzeichnen Sie, welche Beträge beim Abschluss gezahlt werden und welche später fällig sind.
Halten Sie eine Rücklage für mögliche spätere Verbindlichkeiten vor. Bewahren Sie die endgültigen Unterlagen und Zahlungsnachweise gemeinsam auf, damit die Steuererklärung anhand vollständiger Unterlagen erstellt werden kann.
Bereiten Sie die Zahlen vor den Verhandlungen vor
Bitten Sie Ihren Berater, die Berechnung auf Dokumente statt auf einen erinnerten Kaufpreis zu stützen. Sammeln Sie ursprüngliche Erwerbsunterlagen und Rechnungen, die für den Gewinn relevant sein könnten. Kennzeichnen Sie Zeiträume oder Eigentumsanteile, die gesondert behandelt werden müssen, und erläutern Sie, ob das Haus selbst genutzt, vermietet oder über eine Gesellschaft gehalten wurde.
Führen Sie eine gesonderte Übersicht der geplanten Verkaufskosten und Hypothekentilgung. Manche Beträge beeinflussen die Auszahlung, andere können steuerlich relevant sein und wieder andere setzen bestimmte Voraussetzungen voraus. Überlassen Sie die Einordnung Ihrem Berater, statt jede Ausgabe automatisch als abzugsfähig zu behandeln.
Lesen Sie die Abschlussabrechnung sorgfältig
Der auf Ihrem Bankkonto eingehende Betrag kann erheblich vom vereinbarten Verkaufspreis abweichen. Fordern Sie eine Abrechnung an, die jeden Abzug ausweist und erkennen lässt, ob es sich um eine beglichene Ausgabe, einen einbehaltenen Betrag oder eine Schätzung für eine spätere Verpflichtung handelt. Klären Sie unverständliche Positionen vor dem Abschluss.
Fragen Sie bei einem Verkauf durch Nichtansässige, wer den Einbehaltsnachweis ausstellt und wie er Ihren Berater erreicht. Ein Einbehalt hebt die Pflicht zur steuerlichen Erklärung der Transaktion nicht auf. Behalten Sie die Unterlagen im Blick, die für die endgültige Abrechnung erforderlich sind.
Nach dem Verkauf
Bewahren Sie eine Verkaufsakte mit Urkunde, Abschlussabrechnung, Honorarrechnungen, Steuerunterlagen und Zahlungsnachweisen auf. Bitten Sie Ihren Berater um eine schriftliche Liste der verbleibenden Aufgaben und der für Ihre Situation geltenden Fristen. Können Erklärungspflichten eines anderen Landes gelten, stimmen Sie die Beratung in beiden Rechtsordnungen aufeinander ab.
Wenn eine Erstattung oder Nachzahlung zu erwarten ist, legen Sie fest, wie Mitteilungen eingehen und wer sie weiterverfolgt. Betrachten Sie die Verwaltungsarbeit nicht allein mit der Schlüsselübergabe als abgeschlossen. Eine klare Dokumentation des endgültigen Stands ist auch lange nach dem Umzug wertvoll.
Quellen & weiterführende Informationen
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie vor einer verbindlichen Entscheidung mit einem unabhängigen qualifizierten Berater, welche Regeln für Ihre Immobilie und Ihre persönliche Situation gelten.
