Eine Immobilie kaufen

Beginnen Sie mit Ihren Vorstellungen vom Wohnen

Legen Sie fest, wie Sie die Immobilie nutzen möchten: als dauerhaftes Zuhause, als Wohnsitz für einen Teil des Jahres oder als Objekt, das Sie möglicherweise vermieten möchten. Diese Entscheidungen bestimmen die Lage, die laufenden Kosten und die erforderlichen Prüfungen.

Erstellen Sie ein Budget, das den Kaufpreis von Steuern, Beraterhonoraren, Finanzierung und möglichen Arbeiten nach dem Kaufabschluss trennt. Klären Sie vor einem Angebot, welcher Berater die rechtliche Prüfung koordiniert und für welche Fragen ein Bausachverständiger oder Architekt erforderlich ist.

Schauen Sie über die Besichtigung hinaus

Bitten Sie Ihren Rechtsberater, Eigentumsverhältnisse, eingetragene Belastungen, die Nutzung durch Bewohner und Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft zu prüfen. Beauftragen Sie gesondert eine technische Prüfung des Gebäudes: Eine Prüfung des Eigentumstitels sagt nichts darüber aus, wie gut Dach, Pool oder Entwässerung funktionieren.

Bei einem Landhaus sollten Sie Zufahrt, Wasserversorgung, Grundstücksgrenzen und den Status von Nebengebäuden besprechen. Lassen Sie sich jede beabsichtigte künftige Nutzung schriftlich bestätigen, statt sich auf die Beschreibung in einem Exposé zu verlassen.

• Besorgen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und gleichen Sie die Immobilienunterlagen ab.
• Fordern Sie vorhandene Pläne, Genehmigungen, Energieunterlagen und Rechnungen an.
• Gehen Sie die mitverkauften Einbauten und Möbel gemeinsam durch.

Vereinbaren Sie die Bedingungen vor der Zahlung

Ein Arras-Vertrag ist üblich, aber nicht verpflichtend. Er kann verbindliche Verpflichtungen begründen. Lassen Sie Wortlaut, Anzahlungsbedingungen, Finanzierungssituation und Abschlusstermin prüfen, bevor Sie unterschreiben oder Geld überweisen.

Gehen Sie nicht davon aus, dass jede Anzahlung zurückgefordert werden kann oder dass jeder Arras-Vertrag dieselben Rücktrittsregeln enthält. Halten Sie die für Ihre Entscheidung wichtigen Bedingungen ausdrücklich fest.

Kaufabschluss und die ersten Wochen

Stimmen Sie Ausweisdokumente, steuerliche Identifikation, Geldmittel und gegebenenfalls eine Vollmacht frühzeitig mit Ihren Beratern ab. Bestätigen Sie Zahlungsanweisungen unabhängig über einen bekannten Ansprechpartner.

Prüfen Sie beim Kaufabschluss die Urkunde und die vereinbarte Übergabe. Stellen Sie anschließend sicher, dass Steuererklärungen, Eintragung, Versicherung, Versorgungsverträge und Kontaktdaten der Eigentümergemeinschaft bearbeitet werden und jede Aufgabe einer namentlich benannten Person zugeordnet ist.

Diese Unterlagen sollten vor einer Zusage vorliegen

Bitten Sie um eine gemeinsame Unterlagenliste, auf der für jeden offenen Punkt ein Ansprechpartner steht. Die folgende Liste dient Ihren unabhängigen Beratern als Arbeitsgrundlage; Verfügbarkeit und Anforderungen hängen vom Objekt ab. Fehlende Unterlagen sollten geklärt und nicht durch mündliche Zusicherungen ersetzt werden.

Eigentum und Belastungen

Aktuelle Nota simple, Eigentumsnachweis und Verkaufsberechtigung. Ihr Anwalt sollte prüfen, ob die eingetragene Immobilie dem angebotenen Haus und Grundstück entspricht.

Gebäude und geplante Nutzung

Vorhandene Pläne, Bau- und Nutzungsunterlagen, Energieausweis sowie Nachweise für Anbauten oder Pools. Besprechen Sie konkrete Umbau- oder Vermietungspläne mit dem Architekten.

Gemeinschaft und laufende Kosten

Bei Gemeinschaftseigentum: aktuelle Versammlungsprotokolle, Beiträge, geplante Arbeiten und die relevanten Schuldennachweise. Fragen Sie bei jedem Objekt nach tatsächlichen Versorgungs- und Wartungsrechnungen.

Inventar und Zustand

Schriftliches Inventar der enthaltenen Möbel und Geräte, Prüfberichte und vereinbarte Reparaturen. Fotografieren Sie Gegenstände, deren Zustand oder Mitverkauf Ihnen wichtig ist.

Vier Entscheidungen vor Reservierung oder Anzahlung

• Finanzierung: Klären Sie verfügbare Eigenmittel, die tatsächlich zugesagte Finanzierung und die vertraglichen Folgen, falls das Darlehen ausbleibt.
• Bedingungen: Listen Sie offene rechtliche und technische Prüfungen auf und lassen Sie Ihren Anwalt deren vertragliche Berücksichtigung festlegen.
• Zahlungen: Halten Sie Betrag, Empfänger, Zweck sowie Freigabe- oder Rückzahlungsbedingungen jeder Zahlung fest. Prüfen Sie Bankdaten über einen bekannten Kontakt.
• Zeitplan: Stimmen Sie Unterlagenfristen und Kaufabschluss mit Finanzierung, Unterschriften und Vollmachten ab. Buchen Sie nicht stornierbare Reisen erst auf belastbarer Terminbasis.

Was bei der letzten Übergabe zu prüfen ist

Planen Sie einen letzten Rundgang möglichst nahe am Kaufabschluss. Vergleichen Sie Zustand und Inventar mit den Vereinbarungen, kontrollieren Sie zugesagte Arbeiten und dokumentieren Sie offene Punkte vor der Abnahme.

• Übernehmen Sie alle Schlüssel, Fernbedienungen, Alarmanleitungen und Gerätehandbücher; dokumentieren Sie Zählerstände und Fotos mit Datum.
• Führen Sie eine Abschlussübersicht mit Kaufpreiszahlungen, Steuern, Beraterrechnungen, Einreichungsbelegen und dem Ansprechpartner für die Eintragung.
• Organisieren Sie Versicherung, Versorgerwechsel und einen örtlichen Wartungskontakt vor Ihrer Abreise. Legen Sie fest, wer das leer stehende Haus kontrolliert.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen sollte ich vor einer Anzahlung anfordern?

Fordern Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, vorhandene Pläne und Genehmigungen sowie Angaben zu Nutzung, Belastungen und laufenden Kosten an. Lassen Sie diese Unterlagen mit dem tatsächlichen Objekt abgleichen. Vor einer Zahlung sollten Vertragspartei, Zahlungsbedingungen und offene Prüfungen schriftlich geklärt sein.

Wie plane ich mein Gesamtbudget für einen Immobilienkauf?

Trennen Sie Kaufpreis, Erwerbssteuern, Notar- und Registerkosten, Beratung, gegebenenfalls Finanzierung sowie Renovierung und laufenden Unterhalt. Lassen Sie die Steuern für den konkreten Erwerb berechnen: Neubau und Bestandsimmobilie können unterschiedlich behandelt werden. Eine pauschale Prozentzahl ersetzt keine individuelle Kostenaufstellung.

Quelle zur Einordnung

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