Erstellen Sie einen jährlichen Eigentümerkalender
Trennen Sie kommunale Abgaben, Immobilienkosten und persönliche Steuererklärungen. IBI ist die kommunale Grundsteuer; weitere Abgaben und Zahlungstermine hängen von der Gemeinde ab. Gemeinschaftskosten, Versicherungen und Versorgung sind zusätzliche Eigentumskosten und ersetzen keine Steuern.
Bitten Sie Ihren Berater, einen Kalender für Ihre Immobilie und Ihren steuerlichen Ansässigkeitsstatus zu erstellen. Halten Sie fest, wer Bescheide erhält und wer während Ihrer Abwesenheit für Zahlungen zuständig ist.
Eigennutzung durch Nichtansässige
Eine spanische städtische Immobilie, die einer nichtansässigen Privatperson zur Eigennutzung dient oder unvermietet bleibt, kann eine Besteuerung fiktiver Einkünfte auslösen. Keine Mieteinnahmen zu erzielen bedeutet nicht zwangsläufig, dass nichts zu erklären ist.
Ihr Berater sollte Katasterangaben, Eigentumsanteile und die Tage der Eigennutzung oder Vermietung prüfen. Die steuerliche Ansässigkeit in einem anderen Land kann dort zusätzliche Erklärungspflichten auslösen.
Wenn die Immobilie vermietet wird
Für Mieteinkünfte Nichtansässiger ohne Betriebsstätte nennt die AEAT einen allgemeinen Steuersatz von 19 % für in der EU, Island, Norwegen und Liechtenstein Ansässige sowie 24 % für andere Steuerpflichtige. Der Kostenabzug hängt von der Ansässigkeit und den jeweiligen Voraussetzungen ab.
Wird eine Immobilie nur während eines Teils des Jahres vermietet, können unvermietete Zeiten ebenfalls eine Besteuerung fiktiver Einkünfte erfordern. Bewahren Sie Verträge, Belege, Rechnungen und einen genauen Belegungskalender auf. Diese Regeln sollten nicht unverändert auf in Spanien Ansässige oder Gesellschaften angewendet werden.
Betrachten Sie die gesamte Eigentumsstruktur
Fragen Sie, ob vermögensbezogene Steuern, Miteigentum, eine Gesellschaft, Nachfolgepläne oder das Steuerabkommen mit Ihrem Heimatland weitere Pflichten begründen. Es gibt keinen einheitlichen jährlichen Steuerbetrag für alle internationalen Eigentümer.
Die Erklärungsvorschriften können sich ändern. Verwenden Sie die aktuellen offiziellen Anweisungen zum Formular 210 und lassen Sie die maßgeblichen Erklärungszeiträume von Ihrem Berater bestätigen, statt sich auf eine alte jährliche Erinnerung zu verlassen.
Trennen Sie die Eigentumskosten nach Kategorien
Ein Jahresbudget lässt sich leichter verwalten, wenn wiederkehrende Immobilienabgaben, persönliche Steuerpflichten und Instandhaltung getrennt erfasst werden. Ergänzen Sie Gemeinschaftskosten, Versicherungen, Garten- und Poolpflege sowie geplante Ersatzbeschaffungen, ohne sie als Steuern darzustellen. So erkennen Sie, welche Kosten von der Immobilie und welche vom Eigentümer abhängen.
Halten Sie fest, wer jede Rechnung oder Mitteilung erhält und welche Zahlungen automatisch erfolgen. Wenn ein Verwalter Kosten für Sie begleicht, vereinbaren Sie, wie Rechnungen und Bestätigungen bereitgestellt werden. Eigentum aus dem Ausland lässt sich besser organisieren, wenn Zuständigkeiten ausdrücklich festgelegt und nicht nur vorausgesetzt werden.
Dokumentieren Sie die Nutzung des Hauses
Führen Sie einen genauen Kalender über Eigennutzung, Vermietung und Leerstand. Gleichen Sie ihn mit Verträgen, Rechnungen und Belegen ab. Bei mehreren Eigentümern sollten Sie dem Berater eine einheitliche Übersicht der Eigentumsanteile und aller Änderungen im Jahresverlauf geben.
Gehen Sie nicht davon aus, dass eine Plattformabrechnung alle Angaben für die Steuererklärung enthält. Fragen Sie, welche Bruttobeträge, Kosten und Belegungsdaten der Berater benötigt, und bewahren Sie die Nachweise auf. Teilen Sie Änderungen Ihrer steuerlichen Ansässigkeit oder Eigentumsstruktur zeitnah mit, damit die Beratung aktuell bleibt.
Prüfen Sie die Situation bei veränderten Umständen erneut
Ein Umzug nach Spanien, eine neue Vermietungsregelung, ein Eigentümerwechsel oder der Verkauf eines Teilanteils können eine erneute Prüfung rechtfertigen. Fragen Sie Ihren Berater vor der Änderung, was aktualisiert werden muss, statt bis zum gewohnten jährlichen Erklärungstermin zu warten.
Lassen Sie bei der Kaufplanung ein laufendes Eigentümerbudget für Ihre voraussichtliche Nutzung erstellen, nicht nur eine Übersicht der Erwerbsteuern. Vergleichen Sie bei einer bestehenden Immobilie tatsächliche Rechnungen mit dem Budget und legen Sie gesondert Geld für Instandhaltung zurück. Eine Immobilie, deren Kauf Sie sich leisten können, sollte auch langfristig gut tragbar sein.
Quellen & weiterführende Informationen
Dieser Ratgeber bietet allgemeine Informationen, keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie vor einer verbindlichen Entscheidung mit einem unabhängigen qualifizierten Berater, welche Regeln für Ihre Immobilie und Ihre persönliche Situation gelten.
