Steuern beim Kauf

Bestandsimmobilien: Grunderwerbsteuer

Ein gewöhnlicher Kauf einer Bestandsimmobilie unterliegt in der Regel der regionalen Grunderwerbsteuer ITP. Der allgemeine balearische Tarif ist progressiv: Jede Wertstufe wird mit ihrem eigenen Satz besteuert; der höchste Satz gilt nicht für die gesamte Immobilie.

Der steuerliche Wert muss geprüft werden

Gehen Sie nicht davon aus, dass der vereinbarte Preis die Bemessungsgrundlage ist. Der Katasterreferenzwert kann den steuerpflichtigen Betrag bestimmen; ein höherer erklärter Wert oder Preis kann Vorrang haben. Lassen Sie Ihren Berater die maßgebliche Bemessungsgrundlage und mögliche Rechtsbehelfe bestätigen.

Besondere Transaktionen, Teilrechte und Vergünstigungen erfordern eine eigene Berechnung. Die Voraussetzungen für einen ermäßigten Satz müssen anhand der am Transaktionstag geltenden Regeln und persönlichen Umstände geprüft werden.

Neubauten: Mehrwertsteuer und Stempelsteuer

Eine qualifizierende Erstlieferung einer Wohnung durch einen Bauträger unterliegt grundsätzlich 10 % Mehrwertsteuer statt der ITP für Bestandsimmobilien. Zusätzlich kann die Stempelsteuer AJD anfallen. Der allgemeine balearische AJD-Satz beträgt 1,5 %; für bestimmte Immobilienurkunden ab 1 Million Euro gilt ein besonderer Satz von 2 %. Es bestehen weitere Ausnahmen.

Ein kürzlich renoviertes Haus gilt für Mehrwertsteuerzwecke nicht automatisch als Erstlieferung. Bitten Sie den Verkäufer und Ihren Berater, die zutreffende Behandlung zu klären, bevor Sie Ihr Budget festlegen.

Rechenbeispiel: Bestandsimmobilie für 800.000 €

Angenommen werden der Kauf der gesamten Immobilie für 800.000 €, eine bestätigte Bemessungsgrundlage von 800.000 €, der allgemeine balearische ITP-Tarif und keine Vergünstigung. Das Beispiel erklärt die Berechnung; es ist weder ein Angebot noch eine Aussage über übliche Marktpreise.

Kaufpreis und ITP ergeben damit 870.000 €, noch ohne Notar, Register, Beraterhonorare, Finanzierung und Arbeiten am Haus. Eine bereits auf den Kaufpreis angerechnete Anzahlung darf nicht doppelt angesetzt werden. Bei Finanzierung sind die gesamten Erwerbskosten und die jeweils benötigten Eigenmittel getrennt zu betrachten.

Was gilt, wenn der Steuerwert über dem Kaufpreis liegt?

Der Kataster-Referenzwert ist nicht mit dem Katasterwert für die IBI-Grundsteuer gleichzusetzen. Liegt ein Referenzwert vor, kann ein höherer erklärter Wert oder vereinbarter Kaufpreis maßgeblich sein. Lassen Sie die richtige Bemessungsgrundlage zum Erwerbszeitpunkt bestimmen, bevor Sie den Angebotspreis dafür ansetzen.

Beträgt der Kaufpreis 800.000 €, die bestätigte Bemessungsgrundlage jedoch 900.000 €, ergibt dieselbe vereinfachte Berechnung nach dem allgemeinen Tarif 80.000 € ITP. Das sind 10.000 € mehr als im ersten Beispiel. Ein Vorgehen gegen den Referenzwert benötigt gesonderte Beratung und Belege; die Differenz darf nicht einfach bei der Erklärung weggelassen werden.

Eine Kostenübersicht, mit der Sie planen können

ATIB nennt grundsätzlich einen Monat ab dem steuerpflichtigen Vorgang oder Vertrag für Erklärung und Zahlung. Lassen Sie den konkreten Fristbeginn und Termin bestätigen, auch bei einem privaten Vertrag vor der notariellen Urkunde. Bewahren Sie Steuererklärung und Zahlungsbeleg bei den Kaufunterlagen auf.

• Kaufpreis und bereits geleistete Zahlungen: Restbetrag, Empfänger und Fälligkeit festhalten.
• Erwerbsteuern: ITP oder Mehrwertsteuer/AJD, bestätigte Bemessungsgrundlage, Vergünstigungen und Verantwortliche für die Erklärungen nennen.
• Notar, Register, Rechts- und technische Beratung: getrennte schriftliche Kostenschätzungen einholen und prüfen, ob Mehrwertsteuer und Auslagen enthalten sind.
• Hypothek oder Fremdwährung: konkrete Konditionen von Bank und Zahlungsdienstleister statt einer pauschalen Prozentzahl verwenden.
• Nach dem Kauf: Versicherung, Gemeinschaftskosten, Versorgung, örtliche Steuern, Pool- und Gartenpflege sowie geplante Reparaturen in einem eigenen Jahresbudget erfassen.