Impuestos al comprar

Viviendas de segunda mano: impuesto sobre transmisiones

Una compra ordinaria de vivienda de segunda mano suele estar sujeta al ITP, el impuesto autonómico sobre transmisiones patrimoniales. La escala general balear es progresiva: cada tramo tributa a su propio tipo, en lugar de aplicar el tipo más alto a toda la propiedad.

Es necesario comprobar el valor imponible

No des por hecho que el precio acordado es la base imponible. El valor de referencia catastral puede determinar el importe sujeto a impuesto; un valor declarado o un precio superior puede prevalecer. Pide a tu asesor que confirme la base aplicable y las vías de impugnación disponibles.

Las operaciones especiales, los derechos parciales y los beneficios fiscales requieren un cálculo propio. El derecho a un tipo reducido debe comprobarse según la normativa y las circunstancias personales en la fecha de la operación.

Viviendas nuevas: IVA y actos jurídicos documentados

Una primera entrega de vivienda por un promotor que reúna los requisitos suele tributar al 10 % de IVA, en lugar del ITP de segunda mano. La operación también puede estar sujeta a AJD. El tipo general de AJD en Baleares es del 1,5 %, con un tipo especial del 2 % para determinadas escrituras inmobiliarias de importe igual o superior a un millón de euros. Existen otras excepciones.

Una casa reformada recientemente no constituye automáticamente una primera entrega a efectos del IVA. Pide al vendedor y a tu asesor que determinen el tratamiento correcto antes de fijar el presupuesto.

Ejemplo: una vivienda usada de 800.000 €

Se supone la compra del inmueble completo por 800.000 €, una base imponible confirmada de 800.000 €, la tarifa general balear del ITP y ninguna bonificación. Es un ejemplo de cálculo, no un presupuesto ni un precio de mercado representativo.

Precio e ITP suman 870.000 €, antes de notaría, registro, honorarios, financiación y obras. Una señal ya imputada al precio no debe contarse dos veces. Si interviene un banco, distinga el coste total de adquisición del dinero propio necesario en cada fecha de pago.

¿Y si el valor fiscal supera el precio?

El valor de referencia no es el valor catastral utilizado para el IBI. Si existe valor de referencia, un valor declarado o precio pactado superior puede prevalecer. Pida a su asesor que determine la base correcta en la fecha de adquisición antes de utilizar el precio de la oferta como base fiscal.

Si el precio es 800.000 € pero la base imponible confirmada es 900.000 €, el mismo cálculo simplificado da 80.000 € de ITP: 10.000 € más que en el primer ejemplo. Impugnar un valor de referencia requiere asesoramiento y pruebas; no omita simplemente la diferencia en la autoliquidación.

Prepare un presupuesto útil para la firma

ATIB indica, con carácter general, un mes desde el acto o contrato sujeto al impuesto para presentar y pagar. Confirme el devengo y el vencimiento concretos, incluido cualquier contrato privado anterior a la escritura. Guarde la autoliquidación y el justificante con la documentación de compra.

• Precio y pagos ya realizados: anote saldo pendiente, destinatario y vencimiento.
• Impuestos de adquisición: identifique ITP o IVA/AJD, base confirmada, beneficios aplicables y responsable de cada presentación.
• Notaría, registro, asesoramiento jurídico y técnico: solicite estimaciones separadas por escrito y compruebe si incluyen IVA y suplidos.
• Hipoteca o cambio de divisa: utilice las condiciones reales del banco y del proveedor de pagos, no un porcentaje genérico.
• Después de comprar: separe en un presupuesto anual seguro, comunidad, suministros, impuestos locales, piscina, jardín y reparaciones previstas.